종합부동산세 계산기, 공시가격 넣고 올해 세액 미리 보는 법
공시가격 12억 원짜리 1주택자라면 올해 종합부동산세를 내지 않아도 됩니다. 1세대 1주택자 기본공제가 12억 원이기 때문입니다. 다만 공시가격이 조금만 넘어도 세액이 갑자기 붙기 때문에, 정확한 공제금액과 세율 구간을 모르면 미리 계산해 볼 수가 없습니다.
내년부터 공시가격이 오를 것 같다는 뉴스가 나오면서 종합부동산세 과세 대상인지 궁금해하는 분들이 있습니다. 특히 공동명의로 등기했거나 2주택, 3주택을 보유한 경우 계산 방식이 완전히 달라서 혼자 어림잡기가 쉽지 않습니다.
부부가 아파트 한 채를 반씩 나눠 가졌다는 이유만으로 다주택자로 오해받기도 합니다. 국세청은 부부 공동명의 1주택자에게 유리한 종부세 방식을 별도로 안내하고 있어서, 이 부분을 놓치면 불필요하게 세금을 더 낼 수 있습니다. 이번 글에서는 공제금액부터 세율, 공동명의와 다주택자의 계산 차이까지 순서대로 짚어보겠습니다.
종합부동산세 계산기
종합부동산세 계산기는 보유한 부동산의 공시가격을 더한 값에서 공제금액을 뺍니다. 남은 금액에 공정시장가액비율과 세율을 순서대로 곱하면 세액이 나옵니다. 국세청 홈택스에서도 세액계산 흐름도를 공개하고 있어서, 직접 계산하거나 민간 계산기에 숫자를 넣어 확인할 수 있습니다.
입력할 때 가장 중요한 값은 실거래가가 아니라 공시가격입니다. 주택분은 공시가격을 합산해 9억 원을 빼고 60퍼센트를 곱하고, 1세대 1주택자라면 12억 원을 뺀 뒤 계산합니다. 2026년 기준 토지는 공정시장가액비율이 100퍼센트로 주택보다 높게 적용됩니다.
공제금액과 세율
공제금액은 과세 대상에 따라 다릅니다. 2026년 기준 주택분은 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원까지 공제됩니다. 나대지 같은 종합합산 토지는 5억 원, 상가 부속토지 같은 별도합산 토지는 80억 원까지 공제됩니다. 이 금액을 넘긴 부분에만 세율이 붙으며, 아래 표는 2026년 기준입니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 2.0%(25억 이하) |
| 6억 원 이하 | 0.7% | 2.0%(25억 이하) |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 3.0%(50억 이하) |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 3.0%(50억 이하) |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 4.0%(94억 이하) |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0%(94억 이하) |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
위 표는 2026년 9월 기준 국세청 세액계산 흐름도에 나온 개인 주택분 세율입니다. 구간마다 누진공제액이 따로 있어서 세율만 곱하면 실제 세액보다 크게 나옵니다. 종합합산 토지분과 별도합산 토지분은 이보다 낮은 별도의 세율표가 적용됩니다.
공동명의 2주택 차이
종합부동산세 계산기 공동명의 방식이 궁금하신 분들이 많습니다. 부부가 한 채를 공동명의로 가졌다면 각자 지분에 해당하는 공시가격을 따로 계산합니다. 1세대 1주택자 특례를 신청하면 부부 중 한 명을 기준으로 12억 원 공제와 고령자·장기보유 공제를 받을 수 있습니다. 단순 지분 계산보다 유리한 경우가 많습니다.
종합부동산세 계산기 2주택, 3주택 검색이 많은 이유는 세율 구간 자체가 달라지기 때문입니다. 2026년 기준 2주택 이하는 최고 2.7퍼센트 세율이 적용됩니다. 3주택 이상 보유자는 과세표준 25억 원 초과 구간부터 최고 5.0퍼센트까지 올라갑니다. 다만 이사나 상속으로 생긴 일시적 2주택은 특례를 통해 1주택자처럼 계산받을 수 있습니다.
세액공제 분납방법
1세대 1주택자는 보유 기간과 나이에 따라 세액을 추가로 줄일 수 있습니다. 2026년 기준 5년 이상 보유하면 20퍼센트, 15년 이상이면 50퍼센트까지 공제됩니다. 60세 이상이면 20퍼센트, 70세 이상이면 40퍼센트까지 공제됩니다. 두 공제는 중복 적용이 가능하지만 합쳐서 80퍼센트를 넘을 수는 없습니다.
세액이 250만 원을 넘으면 한 번에 내지 않고 6개월에 걸쳐 나눠 낼 수 있습니다. 2026년 기준 직전년도 재산세와 종부세를 합친 금액의 150퍼센트를 넘는 부분은 세부담 상한 규정으로 깎아줍니다. 일부 계산기는 이 상한 규정을 반영하지 않아 실제보다 세액을 높게 보여주기도 합니다.
2026년 개편 확인
정부는 2026년 8월 실거주 1주택자 기본공제를 14억 원으로 올리고 비거주 1주택자는 9억 원으로 낮추는 개편안을 냈다가, 여론이 나빠지자 비거주자 공제를 12억 원으로 되돌렸습니다. 세부담 상한을 150퍼센트에서 200퍼센트로 올리려던 내용도 철회됐다고 알려져 있습니다.
이 개편안은 아직 국회 심의를 거치지 않아 확정된 제도가 아닙니다. 여야가 심의 과정에서 추가로 수정을 예고한 상태라, 실제 적용 여부는 국회 통과 이후 공식 발표를 다시 확인하셔야 합니다. 계산기에 2026년 개편안 반영 옵션이 있다면 개편 전과 후를 각각 눌러 비교해 보시는 것도 방법입니다.
1주택인데 공시가격이 12억 원을 살짝 넘으면 세금이 크게 늘어나나요?
공제금액을 넘긴 부분에만 가장 낮은 세율 0.5퍼센트부터 적용됩니다. 살짝 넘긴 정도라면 세액 자체는 크지 않지만, 재산세와 별도로 부과되는 세금이라는 점은 유의해야 합니다.
상속으로 갑자기 2주택이 됐는데도 3주택 세율처럼 높게 적용되나요?
상속으로 생긴 일시적 2주택은 일정 기간 안에 처분하거나 요건을 충족하면 1주택자 특례로 계산받을 수 있습니다. 특례 대상 여부는 관할 세무서나 홈택스에서 확인할 수 있습니다.
계산기로 나온 세액이 실제 고지서 금액과 다를 수 있나요?
계산기는 추정치이며, 재산세 상당액 공제나 세부담 상한처럼 개별 상황에 따라 달라지는 항목이 있어 실제 고지 세액과 차이가 날 수 있습니다. 정확한 금액은 12월 고지서나 홈택스 조회로 확인하시는 게 정확합니다.
종합부동산세는 매년 12월 1일부터 15일까지 신고·납부합니다. 국세청이 계산한 고지서가 오지만, 특례 적용이나 공제 항목이 반영되지 않았다면 홈택스에서 직접 신고해 정정할 수 있습니다.
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